離婚時(shí)房產(chǎn)婚內(nèi)共同還貸及增值部分如何計(jì)算

夫妻共同還貸增值部分首先要計(jì)算不動(dòng)產(chǎn)升值率，不動(dòng)產(chǎn)升值率＝不動(dòng)產(chǎn)現(xiàn)價(jià)格除以不動(dòng)產(chǎn)成本，而這里的不動(dòng)產(chǎn)成本等于購買時(shí)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格＋共同已還利息＋其他費(fèi)用。然后共同還貸部分乘以不動(dòng)產(chǎn)升值率，該數(shù)額的一半即為應(yīng)補(bǔ)償對方的數(shù)額。夫妻共同還貸婚后增值部分屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

【法律依據(jù)】

《民法典》第一千零六十二條，夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的下列財(cái)產(chǎn)，為夫妻的共同財(cái)產(chǎn)，歸夫妻共同所有：（一）工資、獎(jiǎng)金、勞務(wù)報(bào)酬；（二）生產(chǎn)、經(jīng)營、投資的收益；（三）知識(shí)產(chǎn)權(quán)的收益；（四）繼承或者受贈(zèng)的財(cái)產(chǎn)，但是本法第一千零六十三條第三項(xiàng)規(guī)定的除外；（五）其他應(yīng)當(dāng)歸共同所有的財(cái)產(chǎn)。夫妻對共同財(cái)產(chǎn)，有平等的處理權(quán)。

離婚時(shí)房屋增值部分的計(jì)算方法

在計(jì)算房屋相對應(yīng)增值部分時(shí)，有以下七種計(jì)算方式可供參考： 第一種計(jì)算方式為：對應(yīng)增值部分=夫妻共同還貸部分÷房屋總價(jià)款(房屋購買價(jià)格 貸款總利息)× 離婚 時(shí)房屋的市場價(jià)值-夫妻共同還貸部分。 這種計(jì)算方式的原理為：房屋的購買價(jià)格與貸款總利息之和即為購 買房 屋所支付的總價(jià)款，夫妻共同還貸部分除以房屋總價(jià)款得到夫妻還貸所占整個(gè)房產(chǎn)的比例，用這個(gè)比例再乘以離婚時(shí)房屋市場價(jià)值就等于雙方共同分割的部分，再減去雙方共同還貸的部分就得到增值部分了。 第二種計(jì)算方式為：對應(yīng)增值部分=夫妻婚后共同還貸部分÷實(shí)際總房款(房屋購買價(jià)格 已還利息)×離婚時(shí)房屋的市場價(jià)值-共同還貸部分。 此種計(jì)算方式的原理為：夫妻還貸部分除以房屋的實(shí)際總房款，即房屋購買價(jià)格與已償還給銀行的利息之和，再乘以離婚時(shí)房屋市場價(jià)，則為夫妻共同分割的部分，減去還貸部分即使增值部分了。此種計(jì)算方式與第一種計(jì)算方式不同在于對房屋總價(jià)款的認(rèn)定上，前者將離婚時(shí)未歸還的 銀行貸款利息 納入了房屋的價(jià)值當(dāng)中，而本計(jì)算方式則認(rèn)為未歸還的利息最終歸銀行所有，不是房產(chǎn)本身的價(jià)值，故不能將其納入到房產(chǎn)價(jià)值當(dāng)中。 第三種計(jì)算方式為：對應(yīng)增值部分=夫妻共同還貸本金總額÷房屋購買價(jià)×(離婚時(shí)房屋的市場價(jià)值-房屋購買價(jià)) 此種計(jì)算方式的原理為：還貸本金除以房屋當(dāng)時(shí)購買價(jià)即得到夫妻還貸所占房產(chǎn)購買價(jià)比例，再乘以房屋的增值部分即可以得到夫妻還貸所對應(yīng)的增值部分，此種計(jì)算方式單純以房產(chǎn)價(jià)值作為計(jì)算基數(shù)，并沒有將銀行還貸部分納入房產(chǎn)價(jià)值當(dāng)中。 第四種計(jì)算方式為：對應(yīng)增值部分=夫妻共同還貸本金總額÷房屋購買價(jià)×(離婚時(shí)房屋的市場價(jià)值- 結(jié)婚 時(shí)房屋價(jià)值) 此種計(jì)算方式的原理為：此種計(jì)算方式是以雙方結(jié)婚的時(shí)間節(jié)點(diǎn)為基礎(chǔ)計(jì)算，因?yàn)楝F(xiàn)實(shí)生活中存在一方 購房 之后很多年才結(jié)婚，也就是說在購房和結(jié)婚兩者中間還可能有一段空擋，而這樣一段時(shí)間房產(chǎn)增值應(yīng)算作產(chǎn)權(quán)登記一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)的增值，而非產(chǎn)權(quán)登記一方對此沒有任何貢獻(xiàn)價(jià)值，故不能獲得這段期間房產(chǎn)的增值。從這個(gè)角度來講，似乎第四種計(jì)算方式比第三種更科學(xué)一些。 第五種計(jì)算方式為：對應(yīng)增值部分=夫妻共同還貸部分÷(房屋購買價(jià) 已還利息)×(離婚時(shí)房屋的市場價(jià)值-結(jié)婚時(shí)房屋價(jià)值) 此種計(jì)算方式看似與第一種計(jì)算方式和第四種計(jì)算方式相類似，但實(shí)際上是有區(qū)別的，此計(jì)算方式也是以雙方結(jié)婚時(shí)間節(jié)點(diǎn)為計(jì)算基礎(chǔ)，夫妻共同還貸的部分所占實(shí)際房屋的比例，再乘以從結(jié)婚到 離婚房產(chǎn) 的增值情況即獲得夫妻還貸部分所對應(yīng)的房產(chǎn)增值。 第六種計(jì)算方式為：對應(yīng)增值部分=夫妻婚后共同還貸部分÷購房成本(如首付、稅費(fèi)、裝修、已還貸款等)×離婚時(shí)房屋的市場價(jià)值-夫妻共同還貸部分 此種計(jì)算方式的原理為：用夫妻還貸部分除以已經(jīng)花去的購房成本得到夫妻還貸所占據(jù)整個(gè)購房成本的比例，在乘以離婚時(shí)房屋市場價(jià)值后減去還貸部分，即獲得增值部分。但因?yàn)樵撚?jì)算方式將稅費(fèi)、裝修等購房成本均納入其中，而實(shí)際上房產(chǎn)隨著時(shí)間的延長會(huì)不斷增值，但稅費(fèi)是固定不變，裝修部分不但不會(huì)增值，相反還會(huì)貶值。所以雖然有人認(rèn)為該種計(jì)算方式對產(chǎn)權(quán)登記一方有利，但因?yàn)樵砩戏治霾粔蚝侠砘詫?shí)踐當(dāng)中這種計(jì)算方式運(yùn)用的比較少。 第七種計(jì)算方式：夫妻共同還貸增值部分=房屋總增值-首付款增值部分-個(gè)人還貸增值部分，其中： 房產(chǎn)總增值=房屋當(dāng)前市場價(jià)-房屋購置價(jià) 首付款增值部分=首付款÷(房屋購置價(jià) 已還利息)×(離婚時(shí)房屋的市場價(jià)值-房屋購買價(jià)) 個(gè)人還貸增值部分=個(gè)人還貸額÷(房屋購置價(jià) 已還利息)×(離婚時(shí)房屋的市場價(jià)值-房屋購買價(jià)) 此種計(jì)算方式最為繁瑣，但實(shí)踐中也因?yàn)檫@種間接計(jì)算公式中的參量都比較容易確定，反而相對來說爭議更少，所以運(yùn)用起來也比較常見。 離婚的時(shí)候雖然房子被認(rèn)定為一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，是不能要求分割的。但在結(jié)婚之后，房子可能出現(xiàn)增值的情況，對于這部分增值離婚的時(shí)候另一方其實(shí)也是有權(quán)要求分割的。不過，具體分割之前還是需要先對房屋的增值部分作出計(jì)算，才能確定究竟增值了多少，這才有可以分割的基礎(chǔ)。

離婚共同還貸對應(yīng)的增值部分怎么計(jì)算

婚后共同還貸支付款項(xiàng)需要從共同還貸的那天開始計(jì)算，還貸增值部分計(jì)算基數(shù)也是共同還貸時(shí)的房價(jià)，而不是購買時(shí)的房價(jià)，用現(xiàn)在的房價(jià)減去共同還貸開始時(shí)的房價(jià)，就是房屋的增值部分。 具體計(jì)算公式： 婚后夫妻已共同還貸數(shù)額（本金+利息）_【房產(chǎn)當(dāng)前市值÷（房屋購入價(jià)+已共同還貸的利息+ 購房 時(shí)支付的稅費(fèi)等） 新 婚姻法 解釋三全文第十條 夫妻一方婚前簽訂不動(dòng)產(chǎn) 買賣合同 ，以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款并在 銀行貸款 ，婚后用 夫妻共同財(cái)產(chǎn) 還貸， 不動(dòng)產(chǎn)登記 于首付款支付方名下的， 離婚 時(shí)該不動(dòng)產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。 依前款規(guī)定不能達(dá)成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動(dòng)產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的 個(gè)人債務(wù) 。雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及其相對應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分，離婚時(shí)應(yīng)根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則，由產(chǎn)權(quán)登記一方對另一方進(jìn)行補(bǔ)償。