買賣合同糾紛如何判決(買賣合同糾紛如何判決案件)

房屋買賣合同效力糾紛5類案件裁判規則匯總

編輯評論/注釋

推動最高人民法院同類案件同判，已成為提升司法公信力、實現法律適用統一的重要工作內容和手段。

過去五年，中國房屋買賣合同糾紛數量激增。雖然由于疫情等因素，2024年有所下降，但房屋買賣合同糾紛仍是律師的重要案源。

在剛剛出臺的“十四五規劃綱要”中，都市區建設、城市更新、現代社區建設、城鄉一體化發展、“不炒房”的總原則，將為房地產行業帶來新的機遇和發展，同時，新的房屋買賣合同糾紛也會更多。

在這種背景下，在推進相似案件同判的司法環境下，從房屋買賣合同糾紛中提煉出相似案件的判決規則，并對判決規則進行總結分析，是律師制定訴訟策略、預測判決結果的重要方法之一。

在房屋買賣合同糾紛中，與“合同效力”相關的案件有51220件，從2012年的僅465件增加到2024年的萬余件，增長迅速。

今天我們從房屋買賣合同糾紛的類似案例庫中，整理總結出五條與合同效力相關的裁判規則，與讀者分享。

規則一

規則一：為取得銀行貸款，訂立虛假房屋買賣合同，雙方無真實房屋買賣意思表示的，應當認定合同無效。

規則描述：

雙方簽訂虛假的房屋買賣合同以取得銀行貸款的，應當認定房屋買賣合同無效。

一、雙方簽訂房屋買賣合同后，出賣人一直持有和保管房屋產權證、過戶發票、收據等相關原件，一直占有和使用所售房屋。主張雙方為虛假購房合同套取銀行貸款，但買受人不能合理解釋和證明上述情況，且未能證明除銀行貸款外的房款支付情況。應認為雙方之間的房屋買賣合同不是其真實意思表示，應為無效合同。

第二，真實意思表示是民事法律行為應當具備的基本條件之一。雙方沒有買賣標的物的真實意思表示，而是為取得商業貸款、住房公積金貸款等其他目的相互串通簽訂虛假買賣合同的，應當認定該合同無效。

第三，房地產開發企業以規避國家對房地產行業的管制為目的，以他人名義與自己簽訂虛假的商品房買賣合同，抵押銀行信貸資金，商品房買受人明知該合同不是雙方的真實意思表示，則該情形符合原《合同法》第五十二條第三項(現《民法典》第一百五十四條)的規定，應當認定該合同無效。

參考示例：

1.邵某與郭某某房屋買賣合同糾紛案

案例編號(2011)胡藝鐘敏二(民)字第845號

2.袁佳與石某某買賣合同糾紛案二審民事判決書。

案例編號(2013)滬民二(民)字第1387號

規則2

第二條：未取得房屋所有權證書而簽訂的房屋買賣合同，應當認定為有效合同。賣方不履行合同規定的交貨義務，應向買方承擔違約責任。

規則描述：

原《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條規定：“當事人一方以出賣人在訂立合同時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。因出賣人未取得所有權或者處分權導致標的物的所有權不能轉移，買受人請求出賣人承擔違約責任或者解除合同并主張損害賠償的，人民法院應予支持。”(現已并入《民法典》的第311條)

因此，未取得房屋所有權證而簽訂的房屋買賣合同應認定為有效合同。出賣人不履行合同中的交付義務，應當向買受人承擔違約責任，即出賣人是否有權處分買賣合同的標的物，不影響買賣合同的效力

陜西省銅川市中級人民法院認為，本案爭議的焦點是雙方簽訂的房屋買賣協議是否因違反《城市房地產管理法》第三十八條第六項“未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓”的規定而無效。

首先，這一規定是否可以認為是《合同法》原第五十二條(現《民法典》第一百四十四條、第一百四十六條、第一百五十三條、第一百五十四條)規定的“強制性規定”。

根據《最高人民法院關于當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見》第十六條規定，強制性條文分為效力性強制性條文和管理性強制性條文。只有違反效力性質的強制性規定而簽訂的合同，才能認定為無效合同。本案涉及《城市房地產管理法》第三十八條第六項規定“未依法登記并取得權屬證書的不動產不得轉讓”，屬于管理性質的強制性規定，而非效力性質的強制性規定。

其次，《城市房地產管理法》第三十八條第六項的立法目的是規范房地產市場交易秩序，保障交易安全，保障政府稅收征管等。這是房地產管理部門對城市房地產轉讓的一種行政監管措施，而不是設定所有權轉移義務的買賣合同的訂立的禁止性規定。因此，違反本法規定的房地產轉讓，只可能導致買賣合同履行上的瑕疵，即辦理房屋所有權證和土地使用權證的不便，而與本合同的效力無關。因此，再審申請人以房屋買賣協議違反該規定為由，申請認定涉案房屋買賣協議無效，沒有法律依據，不予支持。

規則三

規則三：一方僅以房屋出賣人無所有權或處分權為由主張合同無效，合同不具備《合同法》(現中華人民共和國)原第五十二條法典》第 144 條、第146 條、第153 條、第154 條）規定的無效情形的，法院不予支持。受讓人符合原《物權法》第106條（（現《民法典》第 311 條）善意取得條件的，取得該房屋的所有權。

規則描述：

當事人一方僅以房屋出賣人對房屋沒有所有權或者處分權為由主張合同無效，合同不具有原《合同法》第五十二條（現《民法典》第 144 條、第146 條、第153 條、第154 條）規定的無效情形的，法院不予支持。賣房人簽訂合同后取得處分權，或者權利人予以追認的，買房人可以依據合同取得房屋所有權；

權利人不予追認的，權利人可以追回房屋，但是買房人構成善意取得的除外。因賣房人未取得所有權或者處分權致使房屋所有權不能轉移，買房人要求賣房人承擔違約責任的，法院應予支持；

權利人因賣房人無權處分房屋導致其無法追回房屋或者遭受其他損失，要求賣房人承擔賠償責任的，法院亦應予支持。

可供參考的案例：

1. 張某與楊某香、田某文確認合同無效糾紛案

案號：（2018）瓊9006民初1448號、（2024）瓊96民終779號

基本案情：

原告楊某香購買房屋一套，產權登記在其名下。2012年1月20日，田某文（楊某香之子）與張某簽訂《協議書》，將案涉房屋轉讓給張某，轉讓價格為10000元。后，張某實際占有、使用該房屋，并將房屋出租他人。另查明，楊某香與其愛人（已過世）共生育子女四人，田某文系其二子。其他三位子女自愿放棄對案涉房屋主張任何權利。后，楊某香訴至法院，請求法院判令田某文與張某簽訂的房屋買賣協議無效。

審理結果：

海南省第一中級人民法院二審認為，本案爭議焦點為：一、張某和田某文之間簽訂的《協議書》是否有效；二、張某是否應退還涉案房屋給楊某香。

一、 關于張某和田某文之間簽訂的《協議書》是否有效的問題。

首先，根據《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條規定，當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。故，田某文對涉案房屋是否具有所有權或處分權不影響其與張某之間的房屋買賣合同的效力。

其次，張某和田某文之間簽訂的《協議書》并未違反原《合同法》第52條（現《民法典》第 144 條、146 條、153 條、154 條）的規定。田某文自1997年開始一直居住在涉案房屋內，張某作為交易方有理由相信田某文對涉案房屋具有相應的處分權。雖張某未及時查明房屋的產證情況并辦理過戶，存在一定過失，但并無證據證明張某與田某文之間存在惡意串通行為。

再次，楊某香提起訴訟距涉案房屋買賣合同訂立之日已長達六年之久，其稱對田某文已出售房屋一事不知情不合常理。故張某和田某文之間簽訂的《協議書》應為有效。

二、 關于張瓊是否應退還涉案房屋給楊桂香的問題。

民事活動應當遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則。張某與田某文于2012年1月簽訂《協議書》，后一直居住在涉案房屋或轉租他人使用，屬于善意取得，不違背國家強制性法律規定，涉案房屋買賣合同合法有效，且楊某香在2018年6月之前對此并未提出異議，也未提供證據證明張某所支付的對價低于市場價。故楊某香要求張某退還涉案房屋的訴訟請求，缺乏事實和法律依據，不予支持。

2. 卓某福與卓某偉房屋買賣合同糾紛

案號：（2018）川1402民初4120號、（2024）川14民終349號

基本案情：

原告卓某福與被告卓某偉系兄弟。卓某偉與徐某清系夫妻。案涉房屋為卓某偉、徐某清兩人共有。卓某福于2002年開始使用案涉房屋。2003年1月9日，被告卓某偉將該房屋以2000元的價款出賣給卓某福，同時卓某偉向卓某福出具《賣房》條，其中徐某清的簽名非其本人書寫。卓某福于2013年對該房屋翻建使用至今，但一直未辦理轉移變更登記。2017年8月28日，卓某福將卓某偉、徐某清訴至法院，請求確認案涉房屋的所有權歸其所有。

審理結果：

四川省眉山市中級人民法院認為，本案的爭議焦點在于：雙方是否存在合法有效的房屋買賣合同關系。

根據查明的案件事實，卓某福在一審中提交的《賣房條》系卓某偉本人書寫，能夠反映卓某偉有出賣房屋的真實意思表示。徐某清作為共有人是否簽字或事后有未予以追認，僅涉及對物權變動是否造成影響，而非認定買賣合同關系無效的事實依據。卓某偉、徐某清雖主張雙方之間系借款關系，但未提交相應的反駁證據，應承擔舉證不能的法律后果。故雙方簽訂的買賣合同有效。

規則四

規則四：房屋買賣合同中避稅條款無效，但不影響合同其他條款效力，當事人應當按照合同約定履行自己的義務。

規則描述：

在房屋買賣合同中，雙方當事人為了規避稅費，約定與真實意思表示不一致的房屋價款，應屬無效法律行為，無法對當事人產生法律約束力。

但是合同中其他約定是當事人的真實意思表示，其內容不違反法律、行政法規的效力性禁止性規定，該合同依法成立并生效，當事人應當按照合同約定全面履行自己的義務。

從審判思路看，不應流于表面化的房屋買賣合同條款，應當結合付款金額與購房價格是否吻合、當事人對重大事項的知曉程度、一般購房人的常識經驗等各方面綜合審查，以防購房人和開發商惡意串通，明確真實的房屋買賣合同關系。

可供參考的案例：

宿某琳與孫某昌等房屋買賣合同糾紛案

案號：（2017）魯0112民初6085號、（2018）魯01民終6584號、（2024）魯民申4661號

基本案情：

原告孫某昌（乙方）與被告宿某琳（甲方）、被告中豪建大分公司（居間方）于2016年4月13日簽訂《房屋買賣合同》，約定買賣雙方優先采用合同更名的形式進行交易，完成房屋過戶登記手續。其中，合同第五條約定，甲乙雙方辦理過戶等手續所產生的相關稅費，甲方承擔撤網簽費用，乙方承擔改合同費用。后，宿某琳因未取得房屋權屬證書向孫某昌發出《解除房屋買賣合同通知書》。孫某昌不認可該解除通知的效力，遂訴至法院。

審理結果：

山東省高級人民法院再審認為：本案中，宿某琳與孫某昌簽訂合同約定以更名方式完成涉案房屋的過戶手續，以此逃避稅收，但該逃避稅收行為并不導致涉案房屋買賣合同無效，雙方的房屋買賣行為應當繳納相關稅費而未繳納，其屬于行政處罰調整的范圍，并不導致涉案房屋買賣合同無效。綜上，涉案房屋買賣合同系宿某琳、孫某昌與中豪建大分公司的真實意思表示，并未違反法律和行政法規的強制性規定，應為合法有效。

規則五

規則五：主合同無效，從合同無效。抵押合同是借款合同的從合同，但不是房屋買賣合同的從合同，買賣合同無效并不必然導致抵押合同無效。商品房擔保貸款合同可解除；開發商與買房人對銀行的貸款共同承擔連帶清償責任。

規則描述：

關于房屋買賣合同的無效是否必然導致房屋抵押合同無效，根據相關法律規定，主合同無效，從合同無效。

抵押合同是借款合同的從合同，而不是買賣合同的從合同，因此只有借款合同無效，才導致抵押合同無效（但合同另有約定除外），而買賣合同無效并不必然導致抵押合同無效。

根據原《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第 24 條（現為第 20 條）的規定，因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。

開發商為套取銀行資金，與自然人串通簽訂虛假的預售商品房買賣合同，以該自然人的名義與銀行簽訂商品房抵押貸款合同而獲得銀行貸款，當商品房買賣合同被依法確認無效后，開發商與該自然人應對銀行的貸款共同承擔連帶清償責任。

可供參考的案例：

1. 仇某某與董某某房屋買賣合同糾紛案

案號：(2007)普民三(民)初字第1302號、（2009）滬二中民二（民）終字第799號

2. 張某冬與江蘇省大豐港置業有限公司、江蘇大豐農村商業銀行股份有限公司常新支行房屋買賣合同糾紛案

案號：(2015)大港民初字第00345號、（2017）蘇09民終391號、（2018）蘇民申2033號

基本案情：

因張某（原告張某冬之父）索要工程欠款無果，遂與大豐港置業有限公司商定以其開發的商品房抵算欠付的工程款，由張某辦理按揭貸款手續后再將貸款給付張某。后，張某以張某冬名義簽訂《商品房買賣合同》，張某冬與常新農商行、大豐港置業公司簽訂《個人樓宇按揭抵押擔保借款合同》。隨后，常新農商行向張某冬發放貸款60萬元，張冬冬將該款匯入大豐港置業公司售房專戶內。張某冬與大豐港置業公司因貸款返還問題產生爭議訴至法院。

審理結果：

江蘇省高級人民法院再審認為，張某冬與大豐港置業公司于2013年6月9日簽訂的《商品房買賣合同》是雙方當事人的真實意思表示，且不違反相關法律法規的規定，應認定合法有效。張某冬與大豐港置業公司簽訂商品房買賣合同，并辦理了按揭貸款，并不是與大豐港置業公司簽訂了以房抵工程款的協議，所以張某冬在購買此房屋時，既有買房的意思表示，也實際簽訂了商品房買賣合同。在張某冬與常新農商行、大豐港置業公司簽訂《個人樓宇按揭抵押擔保借款合同》后，常新農商行向大豐港置業公司履行了發放借款的義務，張某冬也按約履行了部分的還款義務。此貸款被劃轉至大豐港置業公司售房專戶后，大豐港置業公司將此款如何使用并不能否定該《商品房買賣合同》的效力。一審法院認定本案所涉商品房買賣合同實際是張某為套取銀行貸款，而虛構商品房買賣的事實訂立的，缺乏事實和法律依據，不應予以支持。

相關問答：規避是什么意思？

規避是一個漢語詞匯，意思是：設法避開；躲避。

一、拼音

規避 [ guī bì ]

二、出處

清•李漁《閑情偶寄•頤養•行樂》：“時蚊蚋之繁，倍於今夕，聽其自嚙，欲稍稍規避而不能。”

釋義：

這個時候蚊子非常的多，是以往的好幾倍，任憑它們咬人，想稍微躲避一下都做不到。

三、例句

1、我的職責就是發現他們的長處，規避其短處，所謂知人善任。

2、上有政策，下有對策。從那以后，食品加工者就想處了五花八門的手段來規避標識規則已達到迷惑引誘消費者的目的。

擴展資料

一、近義詞：

躲避 [ duǒ bì ]

釋義：避開；回避；躲藏。

出處：清•吳趼人《二十年目睹之怪現狀》第十二回：“登時鬧得臭氣熏天，大家躲避不及。”

翻譯：當時時鬧得臭氣很濃，濃的把天都熏暈過去了，大家躲都躲不開。

二、反義詞：

披露 [ pī lù ]

釋義：陳述；表白；宣布；發表。

出處：南朝宋•范曄《后漢書•蔡邕傳》：“以邕經學深奧，故密特稽問，宜披露失得，指陳政要，勿有依違，自生疑諱。”

翻譯：因為蔡邕經學精深莫測，所以單獨秘密地卜問，你應該陳述政治上的得失，指明行政上的要領，不要模棱兩可，自造疑慮忌諱。

買賣關系無法舉證具體金額,法官如何判決

買賣關系無法舉證具體金額，法官判決的方法如下：

1、買賣合同糾紛需要根據當事人提供的證據以及調查的結果來進行判決。

2、案件的判決結果要看法律規定的以及雙方的證據。

3、法院可以主動調取證據或者應一方申請調取證據，并不屬于偏袒任何一方。

買賣合同糾紛法院怎么處理

法律主觀：

法院對合同糾紛民事案件多久進行審判，要依據審理合同糾紛案件的程序而定，如果是一般程序的要在六個月內審結，簡易程序的是三個月。,根據《民事訴訟法》第一百四十八條規定，人民法院對公開審理或者不公開審理的案件，一律公開宣告判決。當庭宣判的，應當在十日內發送判決書；定期宣判的，宣判后立即發給判決書。,同時，根據《民事訴訟法》第一百四十九條規定，人民法院適用普通程序審理的案件，應當在立案之日起六個月內審結。有特殊情況需要延長的，由本院院長批準，可以延長六個月；還需要延長的，報上級人民法院批準。,第一百六十一條規定，人民法院適用簡易程序審理案件，應當在立案之日起三個月內審結。因此，法院的判決書會在審結期限之前下發。,訴訟時效是權利人請求法院以強制程序保護其合法權益的有效期限。訴訟時效制度有利于促使權利人及時行使權利，維護交易秩序和安全。《民法典》規定，一般訴訟時效為3年，自權利人知道或者應當知道權利受到損害之日起計算。當權利受到侵害時，權利人應當及時積極維護自己的合法權益。另外，對于訴訟時效的中止、中斷等情形，要注意保存證據。,另外，債務人在債權人的催收到期貸款通知單上簽字或者蓋章的，可以意味著債務人放棄因訴訟時效期間屆滿而產生的抗辯權。,債權人在訴訟時效屆滿后向債務人發出催收到期債權的通知書，或者具有催收內容的對賬單、確認書等文件，債務人在上述文件上簽字或者蓋章的，是對原債權債務的重新確認。重新確認的債權債務有明確的履行期限的，訴訟時效期間自履行期限屆滿的次日起計算；重新確認的債權債務沒有明確的履行期限的，訴訟時效期間自確認之日的次日起計算。,民事訴訟時效過了，權利人同樣可以提起訴訟維權，但如果對方當事人以已過訴訟時效提起抗辯，權利人將喪失勝訴權。,1、協商：合同當事人在友好的基礎上，通過相互協商解決糾紛，這是最佳的方式。但是協商往往難以達成，并且協商達成的協商只是新的一種合同，沒有強制執行力，當事人容易反悔。,2、調解：合同當事人如果不能協商一致，可以要求有關機構調解。如一方或雙方是國有企業的，可以要求上級機關進行調解。上級機關應在平等的基礎上分清是非進行調解，而不能進行行政干預。當事人還可以要求合同管理機關、仲裁機構、法庭等進行調解。,3、仲裁：合同當事入協商不成，不愿調解的，可根據合同中規定的仲裁條款或雙方在糾紛發生后達成的仲裁協議向仲裁機構申請仲裁。仲裁具有一裁終局的特定，并且仲裁一般不公開審理，雙方當事人可以選擇仲裁員，仲裁較訴訟比較有效率。,4、訴訟：如果合同中沒有訂立仲裁條款，事后也沒有達成仲裁協議，合同當事人可以將合同糾紛起訴到法院，尋求司法解決。除了上述一般特點之外，有些合同還具有其自愿的特點，如涉外合同糾紛，解決時可能會援引外國法律、而不是中國相關的合同方面的法律。,閱讀了上文的內容之后相信大家應該對此相關的問題都有所了解了吧。實際中我們需要了解清楚的問題，才能更好的解決買賣合同糾紛的問題，對于自身合法權益的維護才能有保障，大家需要仔細進行了解。

法律客觀：

《中華人民共和國民事訴訟法》

第一百二十條

起訴應當向人民法院遞交起訴狀，并按照被告人數提出副本。

書寫起訴狀確有困難的，可以口頭起訴，由人民法院記入筆錄，并告知對方當事人。

《中華人民共和國仲裁法》

第四條

當事人采用仲裁方式解決糾紛，應當雙方自愿，達成仲裁協議。沒有仲裁協議，一方申請仲裁的，仲裁委員會不予受理。