二手房買賣合同效力審查包括哪些方面

二手房屋買賣合同怎么寫才能法律有效

法律主觀：

關于房屋買賣的問題，以 二手房買賣 為例：在買賣雙方對二手房買賣的相關事項達成一致意見后，雙方的買賣合同就已經成立。而合同是否具 有法律效力 ，必須從以下方面進行審查:一、審查合同是否存在無效或可 撤銷的情形 ；二、審查轉讓人是否享有出賣房屋的實體權利，無權處分人簽訂的 房屋買賣合同 將導致合同無效；三、審查二手房的實際狀態，轉讓的房屋屬于法律限制轉讓的將導致合同無效。

法律客觀：

《中華人民共和國民法典》第一百四十三條 具備下列條件的民事法律行為有效： （一）行為人具有相應的民事行為能力； （二）意思表示真實； （三）不違反法律、行政法規的強制性規定，不違背公序良俗。 《中華人民共和國民法典》第五百零二條 依法成立的合同，自成立時生效，但是法律另有規定或者當事人另有約定的除外。 依照法律、行政法規的規定，合同應當辦理批準等手續的，依照其規定。未辦理批準等手續影響合同生效的，不影響合同中履行報批等義務條款以及相關條款的效力。應當辦理申請批準等手續的當事人未履行義務的，對方可以請求其承擔違反該義務的責任。 依照法律、行政法規的規定，合同的變更、轉讓、解除等情形應當辦理批準等手續的，適用前款規定。

二手房買賣合同效力審查的核實流程有哪些

二手房買賣合同效力審查應包括以下三個方面：1、審查合同是否存在無效或可撤銷的情形；2、審查轉讓人是否享有出賣房屋的實體權利，無權處分人簽訂的房屋買賣合同將導致合同無效；3、審查二手房的實際狀態，轉讓的房屋屬于法律限制轉讓的將導致合同無效。

【法律依據】

《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十一條房地產轉讓，應當簽訂書面轉讓合同，合同中應當載明土地使用權取得的方式。第四十二條房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。第四十四條以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產后，受讓人改變原土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。

怎么確定二手房買賣合同效力

法律主觀：

一、怎么確定二手房買賣合同效力

確定二手房 買賣合同 效力方法如下：

1.看賣方是否是有權處分人；

2.買賣雙方是否具有相應的民事行為能力；

3.合同的內容是否真實合法；

4.是否違背公序良俗；

5.是否損害公共利益或者他人合法利益。

二、怎樣寫房屋買賣合同

房屋買賣合同撰寫事項：

1.房屋買賣雙方的姓名和地址；

2.房屋的數量、質量和價格；

3.房屋交付的時間和付款的時間和方式；

4. 違約責任 和救濟方式。

三、簽房產買賣合同須知什么

1.出賣方必須具有房屋所有權或土地使用權。非房屋所有人和土地使用人不得出賣他人的房地產。

2.買賣雙方當事人必須具有完全行為能力。未成年人和被宣告為無民事行為能力或限制行為能力的公民，不能簽訂房地產買賣合同；其房地產買賣行為由其 法定代理人 代為進行。須得到有關機關的批準。

3.房地產買賣雙方當事人的意思表示必須真實可信。

4.房地產買賣合同不得違反法律或者社會公共利益。也即合同的內容必須合法。如果公民通過劃撥取得的國有土地使用權，其房屋轉讓必須辦理土地使用權出讓手續或者將其中的土地收益按規定上繳國家，否則不得買賣。

5.房地產買賣合同的形式必須符合有關的法律規定。房地產買賣合同應該采用書面形式，并且應該按照法律規定辦理房屋所有權轉權登記和土地使用權變更登記并公正。

法律客觀：

《民法典》

第一百四十三條

具備下列條件的民事法律行為有效：

（一）行為人具有相應的民事行為能力；

（二）意思表示真實；

（三）不違反法律、行政法規的強制性規定，不違背公序良俗。

《城市房地產管理法》

第四十一條

房地產轉讓，應當簽訂書面轉讓合同，合同中應當載明土地使用權取得的方式。

《城市房地產管理法》

第四十二條

房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。

二手房買賣合同怎么查看是否具有法律效力

判斷二手房買賣合同的效力有以下方式：1、看賣方是否是有權處分人；2、買賣雙方是否具有相應的民事行為能力；3、合同的內容是否真實合法；4、是否違背公序良俗；5、是否損害公共利益或者他人合法利益。

【法律依據】

《中華人民共和民法典》第一百四十三條具備下列條件的民事法律行為有效：（一）行為人具有相應的民事行為能力；（二）意思表示真實；（三）不違反法律、行政法規的強制性規定，不違背公序良俗。第四百六十九條當事人訂立合同，可以采用書面形式、口頭形式或者其他形式。以電子數據交換、電子郵件等方式能夠有形地表現所載內容，并可以隨時調取查用的數據電文，視為書面形式。第四百七十條合同的內容由當事人約定，一般包括下列條款：（一）當事人的姓名或者名稱和住所；（二）標的；（三）數量；（四）質量；（五）價款或者報酬；（六）履行期限、地點和方式；（七）違約責任；（八）解決爭議的方法。當事人可以參照各類合同的示范文本訂立合同。

如何確定二手房買賣合同效力

法律分析：二手房買賣合同效力的確定：一、審查合同是否存在無效或可撤銷的情形。二、審查轉讓人是否享有出賣房屋的實體權利，無權處分人簽訂的房屋買賣合同將導致合同無效。三、審查二手房的實際狀態，轉讓的房屋屬于法律限制轉讓的將導致合同無效。

法律依據：《中華人民共和國城市房地產管理法》 第一條 為了加強對城市房地產的管理，維護房地產市場秩序，保障房地產權利人的合法權益，促進房地產業的健康發展，制定本法。

二手房交易合同注意事項都有哪些

二手房的糾紛比較多,也比較復雜,如果您想買二手房,則買房之前由必要了解一下關于二手房的相關信息.針對您對二手房合同以及相關注意事項的相關疑惑,我從以下兩方面為您講解,希望您有所認識.一、您知道二手房買賣合同的內容有哪些嗎?請看下面為您羅列的幾點：1、當事人的名稱或姓名、住所2、標的3、價款4、履行期限、地點、方式5、違約責任6、解決爭議的方式7、合同生效條款8、合同中止、終止或解除條款9、合同的變更與轉讓10、附件二、關于二手房買賣合同有什么注意事項,主要注意的內容如下：（一）防止房屋信息不明您購買二手房前,要注意：1、了解房屋信息：消費者要到房屋所在地的房地產管理部門了解有關房屋信息.包括了解房屋產權,賣房人是否為獨立擁有房屋產權人,如與其他人共有,必須與全部共有人訂簽房屋買賣合同.2、了解房屋租賃情況：如房屋已出租,則租賃合同對購買人繼續具有約束力.3、了解房屋是否為交易受限的福利房.因為國家對于福利政策房的轉讓年限、買房人資格等有特別的規定.（二）防止落入中介陷阱房產中介常要求消費者在簽訂二手房買賣合同前支付“意向金”,并在相關單據上注明“意向金自動轉定金”條款.部分消費者對此類條款不夠重視,誤認為“意向金”可無條件退回而輕易付款.其實,“意向金”雖不具有“定金”的性質,但依據雙方約定轉為“定金”后,將適用《擔保法》有關定金罰則的規定,消費者應當謹慎支付.同時,也可以和中介設定轉定的附加條件,多一次確認的機會.（三）防止合同內容糾紛購買二手房要注意簽訂好三個合同.它們分別是與房產中介簽訂的“居間合同”、與賣房人交易的“房屋買賣合同”和向銀行貸款的“貸款抵押合同”.合同簽訂前,可向相關房屋交易機構、房地產經紀人行業組織咨詢訂立合同的注意事項；簽訂合同時,要看清合同條款,口頭約定務必以書面形式寫入合同內容,確保購房安全.購買二手房前,您有必要了解其中可能存在的風險,并積極防范這些風險的產生.同時,在簽訂二手房合同也需要注意二手房合同內容的明確等相關事宜,把具體的內容寫入合同條款中,更好的維護自身和法權益.

二手房買賣審查需要注意什么？

二手房買賣業務，應當審查二手房的權屬證明及相關文件，未依法登記取得房地產權證書的，不得買賣；并向房地產交易中心調查核實權利證書及其記載內容的真實性。

1、買賣雙方主體資格審查

（1）二手房轉讓人應當是依法登記取得房地產權證書的二手房權利人。

（2）二手房受讓人可以是人民共和國境內外的自然人、法人和其他組織，但法律、法規、規章另有規定或者土地使用權出讓合同另有約定的除外。

（3）二手房屬于有限責任公司、股份有限公司的，應當審查公司董事會、股東會審議同意的書面文件。

（4）二手房屬于國有或集體資產的，應當審查政府主管部門的批準文件。

2、共有財產審查

共有二手房，應當審查有無共有人同意轉讓的書面證明。

3、權利限制審查

應當審查司法機關或者行政機關有無依法裁定，決定查封或者以其他形式限制二手房權利的情況。

4、他項權利設置審查

應當審查二手房有無抵押等他項權利設置情況。若有，要審查有無取得抵押權人等他項權利人書面同意買賣的證明。

5、優先購買權審查

（1）共有二手房買賣時，在同等條件下，二手房共有人享有優先購買權。

（2）已經出租的二手房買賣時，在同等條件下，二手房承租人享有優先購買權。

（3）應當審查二手房優先購買權人有無放棄優先購買權的證明。

應合理提示買受人如承租人放棄優先購買權，買受人購房后應繼續履行租賃合同，并與承租人簽訂租賃主體變更合同。

6、審查二手房有無下列禁止買賣情形

（1）司法機關和行政機關依法裁定，決定查封或者以其他方式限制二手房權利的；

（2）依法收回土地使用權的；

（3）共有二手房，未經其他共有人書面同意的；

（4）權屬有爭議的；

（5）未依法登記領取權屬證書的；

（6）已抵押且未經抵押權人書面同意轉讓的；

（7）列入動拆遷范圍的；

（8）法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。

（9）境外人士買賣的限制

委托人，出于國家安全和軍事安全的考慮，國家安全部門規定：有些地域的房屋是不能出售給境外人士的。

可向房屋所在地有關政府部門、街道辦事處或居民委員會進行調查。

二手房買賣合同要包括哪些內容？買賣合同糾紛怎么處理？

大家在購買房子的時候肯定都要簽訂購房合同吧，這是雙方必須要做的事情，也是購房中很有利的證據，在后續的購房手續辦理中也會需要到合同的，所以大家對合同也要仔細觀察了，還有就是合同里面的內容大家也應該知道，那么二手房買賣合同要包括哪些內容？買賣合同糾紛怎么處理？

二手房買賣合同要包括哪些內容？

一、包括當事人的名稱或姓名、住所：二手房買賣合同這里主要是搞清當事人的具體情況、地址、聯系辦法等，以免出現欺詐情況；雙方應向對方做詳細清楚的介紹或調查；應寫明是否共有財產、是否夫妻共同財產或家庭共同財產。

二、標的：這里應寫明房屋位置、性質、面積、結構、格局、裝修、設施設備等情況；同時還要寫明房屋產權歸屬；原售房單位是否允許轉賣；是否存在房屋抵押或其他權利瑕疵；是否有私搭亂建部分；房屋的物業管理費用及其他交費狀況；房屋相關文書資料的移交過程。

三、價款：房款及付款時間約定。一般新建的商品房及預售的商品房都是按所買賣房屋的建筑面積來計算房屋的價格，即約定每平方米建筑面積的售價為多少元，然后用單價乘以建筑面積來計算房屋所需支付的價款。舊房的買賣有時就直接約定每套房屋或每幢房屋所需支付的價款。在合同中一般要列一個付款時間進度表，買方按該進度表將每期所需支付的價款交付賣方。

四、履行期限、地點、方式：這里主要寫明交房時間；條件；辦理相關手續的過程；協調問題；雙方應如何尋求中介公司、律師、評估機構等服務；各種稅費、其他費用如何分攤；遇有價格上漲、下跌時如何處理。

五、違約責任：這里主要說明哪些系違約情形；如何承擔違約責任；違約金、定金、賠償金的計算與給付；在什么情況下可以免責；擔保的形式；對違約金或定金的選擇適用問題。

六、解決爭議的方式：這里主要約定解決爭議是采用仲裁方式還是訴訟方式，需要注意的是，如果雙方同意采用仲裁的形式解決糾紛，應按照我國《仲裁法》的規定寫清明確的條款。

七、合同生效條款：雙方在此約定合同生效時間；生效或失效條件；當事人不能為自己的利益不正當地阻撓條件成就或不成就；生效或失效期限；致使合同無效的情形；幾種無效的免責條款；當事人要求變更或撤消合同的條件；合同無效或被撤消后，財產如何進行返還。

八、合同中止、終止或解除條款：按照《合同法》第六十八條、第九十一條、第九十四條之規定，合同當事人可以中止、終止或解除房屋買賣合同。有必要在此明確約定合同中止、終止或解除的條件；上述情形中應履行的通知、協助、保密等義務；解除權的行使期限；補救措施；合同中止、終止或解除后，財產如何進行返還。

九、合同的變更與轉讓：在此約定合同的變更與轉讓的條件或不能進行變更、轉讓的禁止條款。

十、附件：在此說明本合同有哪些附件，附件的效力等。

買賣合同糾紛怎么處理？

1、協商解決

首先應按平等互利、協商一致的原則加以解決。既不應采取消極拖延的辦法，也不應采取扣發貨物或拒付貨款的辦法自行行使法律處分權，因為這兩種做法都無助于問題的解決。按照法律規定，應該首先通過協商解決糾紛。協商解決糾紛，雙方是建立在互諒互讓、平等磋商的基礎之上，不影響團結以及今后的繼續合作，還可以節省時間、人力和費用。

2、仲裁解決

仲裁是指買賣合同雙方當事人發生爭執，協商不成時，根據有關規定或者當事人之間的協議，由一定的機構以中間人或第三者的身份，對雙方發生的爭議，在事實上作出判斷，在權利和義務上作出裁決。用仲裁的方法解決買賣合同糾紛是常用的一種方式。

3、訴訟解決

當發生買賣合同糾紛后，雙方當事人協商不成，可以向法院起訴，通過訴訟的方式來解決糾紛。近幾年來，隨著我國法制建設的不斷完善以及法律知識的普及，人們的法律意識不斷提高，通過訴訟來解決合同糾紛的也越來越多，而且這種方式效力更高。

合同比較容易引發合同糾紛，我想這些是大家都不想看到的，所以大家最好自己多注意一點，在合同的內容上，大家可不能馬虎，要知道二手房買賣合同要包括哪些內容？買賣合同糾紛怎么處理？最好在簽訂合同的時候就把這些條條款款給當場了解清楚。

簽二手房買賣合同注意事項有哪些

一、簽二手房買賣合同注意事項如下：

1、房屋手續是否齊全 （查看房產證，土地證，個別地區還有契稅證）。

2、產權是否明晰無糾紛（是否有抵押，查封，離婚析產，繼承，共有權人狀況）。

3、交易房屋是否在租。

（須注意：買賣不破租賃）。

4、土地情況是否清晰 （是否有土地抵押，查封等）。

5、市政規劃是否影響 （是否在動遷紅線內）。

6、房屋是否合法 （不要有違規搭建等，無法辦理過戶）。

7、單位房屋是否侵權 （福利分房等）。

8、水電氣暖物業費用是否拖欠，該房產內戶口必須遷移（特別是學區房） 。

9、中介公司是否違規 （黑心中介吃差價等）。

10、合同約定是否明確。

（違約賠償責任）

如能注意到以上幾點，對于交易雙方，都是非常公平，安全合理的。

二手房交易簽合同前十項注意

（1.）房屋手續是否齊全

房產證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒有房產證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產證而將其抵押或轉賣，即使現在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉賣。所以最好選擇有房產證的房屋進行交易。

（2.）房屋產權是否明晰

有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。

（3.）交易房屋是否在租

有些二手房在轉讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買受人只看房產證，只注重過戶手續，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產。因為我國包括大部分國家均認可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。

（4）.土地情況是否清晰

二手房中買受人應注意土地的使用性質，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權利；還應注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。

（5.）市政規劃是否影響

有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時應全面了解詳細情況。

（6）.福利房屋是否合法

房改房、安居工程、經濟適用房本身是一種福利性質的政策性住房，在轉讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質、房屋所有權范圍上有一定的國家規定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。

（7.）單位房屋是否侵權

一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標準價的職工住房，二者土地性質均為劃撥，轉讓時應繳納土地使用費。再者，對于標準價的住房一般單位享有部分產權，職工在轉讓時，單位享有優先購買權。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權益。

（8）物管費用是否拖欠

有些房主在轉讓房屋時，其物業管理費，電費以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費用長期拖欠，且已欠下數目不小的費用，買受人不知情購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔。

（9）.中介公司是否違規

有些中介公司違規提供中介服務，如在二手房貸款時，為買受人提供零首付的服務，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發現，所有的責任有可能自己都要承擔。

（10.）合同約定是否明確

二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細節問題還應約定清楚，如：合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮

二、二手房交易的整個過程大致分以下幾個階段：

（1）、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現狀及產權狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。

（2）、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過協商，對房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產權辦理等達成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。

（3）、買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產管理部門提出申請手續后，管理部門要查驗有關證件，審查產權，對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續，對無產權或部分產權又未得到其他產權共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。

（4）、立契。房地產交易管理部門根據交易房屋的產權狀況和購買對象，按交易部門事先設定的審批權限逐級申報審核批準后，交易雙方才能辦理立契手續。現在北京市已取消了交易過程中的房地產賣契，即大家所俗稱的“白契”。

（5）繳納稅費。稅費的構成比較復雜，要根據交易房屋的性質而定。比如房改房、危改回遷房、經濟適用房與其它商品房的稅費構成是不一樣的。

（6）、辦理產權轉移過戶手續。交易雙方在房地產交易管理部門辦理完產權變更登記后，交易材料移送到發證部門，買方憑領取房屋所有權證通知單到發證部門申領新的產權證。

（7）、對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進行評估，以確定買方的貸款額度，然后批準買方的貸款，待雙方完成產權登記變更，買方領取房屋所有權證后，銀行將貸款一次性發放。

（8）、買方領取房屋所有權證、付清所有房款，賣方交付房屋并結清所有物業費后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。