承租人是否已放棄優先購買權(承租人放棄優先購買權聲明)

租客可以放棄優先購買權嗎

法律分析：為促進物盡其用，租客可以放棄優先購買權。在租賃關系存續期間，出租人欲出賣作為租賃標的物的房屋時承租人在同等條件下可以優先購買，并應當于出租人履行通知義務后的十五日內作出明確表示，十五日內未明確表示購買的視為放棄。

法律依據：《中華人民共和國民法典》第七百二十六條：出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利；但是，房屋按份共有人行使優先購買權或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。出租人履行通知義務后，承租人在十五日內未明確表示購買的，視為承租人放棄優先購買權。

第七百二十七條：出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋的，應當在拍賣五日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，視為放棄優先購買權。

2024民法典的房屋承租人優先購買權有哪些規定

在外租房的我們有可能會遇到房東將租賃的房屋出賣的情況，這時我們會想自己能不能繼續住下去，或者能不能購買該套房屋。實際上，承租人對租賃的房屋是享有優先購買權的。那么民法典的房屋承租人優先購買權有哪些規定呢?下面將由的我為您解答這一相關問題。

一、民法典的房屋承租人優先購買權有哪些規定

根據我國《民法典》的相關規定，承租人對租賃的房屋享有同等條件下優先購買的權利，但是房屋的按份共有人優先購買或者出租人將房屋賣給近親屬的除外。承租人收到通知后十五日內未明確表示購買的視為放棄該項權利，未參加拍賣的也視為放棄。優先購買權受到侵害可以要求出賣人承擔賠償責任。

《中華人民共和國民法典》

第七百二十六條出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利;但是，房屋按份共有人行使優先購買權或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。

出租人履行通知義務后，承租人在十五日內未明確表示購買的，視為承租人放棄優先購買權。

第七百二十七條出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋的，應當在拍賣五日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，視為放棄優先購買權。

第七百二十八條出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使優先購買權情形的，承租人可以請求出租人承擔賠償責任。但是，出租人與第三人訂立的房屋買賣合同的效力不受影響。

二、承租人優先購買權有哪些注意事項

1、僅限于房屋租賃場合;

2、出租人出賣出租房屋，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人;

3、出租人侵害承租人優先權的，承租人可主張賠償損失;

4、在轉租的場合，次承租人與承租人都有優先購買權，二者發生沖突的，前者優先于后者。

承租人的優先購買權的問題。

某鎮農民程某于1998年8月初，將自己繼承的4間房屋租給魏某使用，每月租金600元。1999年1月，程某因妻子生病住院，花去人民幣3萬多元，在妻子住院前，程某曾向其好友丁某借款2萬元。1999年7月，程某因妻子又要住院，自己無力支付醫藥費，遂決定將租給魏某的4間房屋賣給丁某。雙方在協商中，程某提出因其常常得到丁某的幫助，特別是在妻子住院時丁某湊齊兩萬元借給他，未要利息，因此決定將房屋以較為優惠的價格賣給丁某，后雙方經過協商決定以4萬元的價格轉讓此4間房屋。同年8月10日，雙方到房屋管理部門辦理了過戶手續。同年8月中旬，丁某找到魏某，要求魏某騰出所租房屋，魏某不同意，并提出自己愿意以4萬元價格購買該房屋。雙方發生爭執，丁某遂于同年9月10日向法院起訴，要求魏某騰出房屋。魏某提出反訴，認為程某和丁某侵害其優先購買權，因此其買賣行為是無效的。

問題：魏某對程某的房屋是否具有優先購買權？

答：本案涉及到承租人的優先購買權問題。所謂承租人的優先購買權是指當出租人轉讓房屋時，承租人在同等條件下，依法享有優先于其他人而購買的權利。當然，承租人并不能在任何情況下都可以行使優先購買權。

從本案來看，程某將其已租給魏某使用的4間房屋，轉讓給丁某時，并沒有提前通知承租人。但是，《城市私有房屋管理條例》規定：“房屋所有人出售房屋，須提前3個月通知承租人。在同等條件下，承租人有優先購買權。”根據這一規定，程某將房屋轉讓給丁某時，應提前3個月通知魏某，由魏某考慮是否購買該房屋。這3個月時間是魏某行使優先購買權的時間，如果超過3個月，魏某未提出購買，則優先購買權終止，魏某以后也不得再提出購買。因此，只要程某在賣房前3個月未通知魏某，未征詢魏某是否購買房屋的意見，則構成對其優先購買權的侵害。由于僅僅只是出賣人負有通知義務及在3個月內不得將房屋賣給他人的止賣義務，而其他買房人并不負有此種義務。因此，能夠構成侵害優先購買權的主要是指出租人。

優先購買權的行使前提是承租人與其他買受人處于同等條件之下。我們認為，同等條件主要是指價格的同一，如果出租人基于某種特殊原因能以金錢計算，則應折合金錢加入價格之中（如借款未付利息則應加上利息）。如果不能以金錢計算，那么應以市場價格來確認房價。從本案來看，程某之所以以4萬元價格將房屋賣給了丁某，至少考慮到了兩個因素：一是程某在平時的生活中經常得到丁某的幫助；二是其妻住院期間，丁某湊了2萬元借給了程某，且未要利息。魏某在得知程某以4萬元的價格將房屋賣給丁某時，雖也提出要以4萬元價格購買房屋，但其并非與丁某處于同等條件下，也正是由于上述兩個因素的存在。由于平時丁某對程某的幫助無法以金錢來計算，因此不能采用金錢折算的辦法來確定同等條件。在此情況下，只能采用“市場計算法”來確定同等條件。也就是說應當將房屋按照市價確定其價格，該市價可以視為丁某已付出的價格，如果魏某也愿意出此價格即可視為具有同等條件。當然，在實踐情況比較復雜，適用這一標準也應考慮具體情況。假如在本案中，程某本不愿意賣房，而因考慮到丁某的幫助，才將房屋賣給丁某，甚至是以市價賣給丁某，這樣就不能完全以市場價格來確定同等條件問題。但在本案中，程某是基于經濟困難而賣房。

假如在本案中，程某在將房屋賣給丁某以后，丁某繼續允許魏某租用房屋，且未對原租賃合同提出任何變更，那么魏某仍處于原有狀況下，在此情況下，魏某是否受到損害？由于優先購買權制度的設立不僅在于穩定租賃關系，而且在于保障承租人可以優先得到房屋的所有權，而不是承租權。因此，在出租人轉讓房屋，未尊重承租人的優先購買權，即使買房人讓承租人繼續租用房屋，也不能認為其沒有受到損害。因為承租權本來可能得到的房屋所有權現在沒有得到。

從本案來看，在出租人程某侵害了承租人魏某優先購買權情況下，魏某所遭受的損害即是其喪失了購買房屋的機會及能對該房屋享有所有權的機會，這種機會或者說是一種可能性，是法律賦予魏某所享有的一種利益，而因為程某的行為使其未能獲得此種利益，當然對其構成了損害。

魏某可否主張程某與丁某之間的買賣合同無效。由于承租人的優先購買權是法律賦予承租人的權利，此種權利是設定后，實踐上已構成對所有權的限制，也就是說，作為所有人的出租人要出賣自己的財產，必須提前3個月將自己出賣房屋的意圖和條件告訴承租人，而在3個月內，只要承租人未能做出放棄優先購買權的表示，出租人不得將該房屋出賣給他人。如果出租人未履行義務而將房屋賣給他人，則承租人可以出租人轉讓房屋違背法律規定，請求法院確認該轉讓行為無效。據此，本案中魏某有權請求法院確認和丁某之間的買賣合同無效，魏某對程某的房屋具有優先購買權。

租賃合同中約定 承租方放棄優先購買權 是否有效

有效的。承租人以明示的方式作出放棄表示時，承租人喪失優先購買權。

但承租人享有優先權的條件有以下幾點：第一，房屋租賃合同合法有效是承租人享有優先購買權的前提。因為優先購買權是基于房屋租賃合同而享有的一項法定權利。因此，沒有合法有效的房屋租賃合同，也就談不上法定優先購買權。第二，優先購買權是承租人的一項法定權利，除承租人自愿放棄外，出租人不得加以限制。即房屋租賃合同中優先購買權沒有約定或者約定不明確的，應推定承租人享有優先購買權。只有承租人以明示的方式作出放棄表示時，承租人才喪失優先購買權。第三，出租人出賣租賃房屋的要約在租賃合同有效期間。第四，同等條件下并且承租人必須在一定的時間內行使（即三個月）。

可參考以下法律法規：國務院頒布的《城市私有房屋管理條例》第十一條規定：“房屋所有人出賣出租房屋，應提前3個月通知承租人，在同等條件下，承租人有優先購買權。”最高人民法院《關于貫徹執行民事政策法律若干問題的意見》中規定：“房主出賣房屋時在同等條件下原房客優先購買的權利應予保護。”《合同法》第二百三十條規定：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。”