二手房轉按揭貸款風險有哪些(二手房按揭貸款賣方有風險嗎)
賣二手房轉按揭不用還清貸款也可輕松買賣
隨著轉按揭業務的逐步落地，那些手里有房但房屋仍處在按揭中的業主已經能夠出售自己的房產了。可是轉按揭業務到底如何操作？還存在哪些風險？這都是按揭中商品房業主以及相關購房者十分關心的問題。
據相關業內人士介紹，現在我們所謂的轉按揭一般是指仍處在按揭中的房屋進行再次買賣，該房屋的買方仍需要通過貸款來還清房屋的前一次按揭房款。
業主徐女士手中有一套貸款27萬元的房屋，該房屋在建行的貸款仍有18萬元沒有還清。由于急需用錢，將該房屋委托中介代其出售。趙先生欲購此房，雙方通過中介簽訂了房屋買賣合同，同意以30萬元的價格成交該套房屋。趙先生先期支付10萬元作為購房首付款，然后業主徐女士前往建行辦理按揭變更手續，即申請提前還款。
同時由企業擔保，趙先生申請在浦發銀行辦理了20萬元的二手房按揭貸款。然后由浦發銀行提前放貸，支付給建設銀行18萬元用于徐女士提前還貸解除抵押，其后徐女士與中介公司辦理房屋過戶全權委托并公證。
待過戶成功，中介將產權證重新抵押并登記，然后將房產證明交予趙先生，并將趙先生向浦發銀行申請的20萬元貸款中剩余款2萬元交予徐女士，至此，交易完成。
轉按揭貸款手續與普通的二手房按揭貸款手續的不同之處在于，普通的二手房按揭貸款，銀行都是在房產辦理完過戶之后才放貸給業主以支付買方的購房款。
但是在轉按揭的案例中，由于業主的房屋是仍為按揭中的房屋，無法進行二次抵押，因此需要先發放第二筆貸款，用于還清業主的第一筆貸款，取得房產證明，才能進行房屋產權過戶。
在本案例中，業主徐女士須先還清其在建行的剩余18萬元房屋按揭貸款，才能進行房屋產權的過戶。而買方趙先生需申請貸款并由銀行提前放貸才能為徐女士還清其在建行的貸款，而此時徐女士的房屋產權過戶手續尚未辦理。因此，在轉按揭過程中就可能會出現以下幾種風險：
1.徐女士在建行的貸款由趙先生還清后，突然改變主意，拒絕過戶。
2.趙先生拒絕還貸。
3.銀行拒絕提前放貸。
4.交易完成后徐女士無法順利拿到剩余房款。
5.交易完成后趙先生無法順利拿到房產證。
中介公司在轉按揭交易中所起的作用就是幫助業主、客戶及銀行三方面規避以上可能發生的各種風險。如在本案中中介公司為趙先生在浦發銀行的貸款做擔保，降低了銀行方面的風險。
同時為徐女士與趙先生雙方的交易安全做擔保，維護徐女士與趙先生雙方的權益，以保障在交易過程之中業主徐女士的房屋終能順利過戶到買方趙先生的名下，而買方趙先生的剩余房款終也能交付到業主徐女士的手中，在建行與浦發兩家銀行之間，在業主與買房人之間也起到重要的協調關系作用。
怎么將二手房轉按揭 轉按揭應注意哪些問題
二手房 可以通過轉按揭的方式幫助買賣雙方在二手房市場買賣中達成交易，那到底怎么將二手房 轉按揭 呢，在轉按揭過程中又應注意哪些問題?我們會在下文詳細的為大家闡述這兩方面的內容，希望對轉按揭的雙方當事人有所幫助。 一、怎么將二手房轉按揭 一般來說，主要有以下流程： 1、買賣雙方經過商談選擇之后達成合意，簽訂 買賣合同 ，并事先確認買方有無還貸能力。 2、在銀行同意買方貸款的情況下，選擇申請同行轉按或者跨行轉按。值得注意的是，如果賣方還貸不滿一年的，通常會選擇同行轉按或者同支行轉按的方式;但是如果賣方還貸已經滿一年，那么久可以選擇跨行轉按的方式進行。 3、買方向銀行申請轉按并提交相關材料及支付相關費用，包括擔保費用。銀行通常都會指定其認可的擔保公司或中介機構為該筆提前發放的款項承擔擔保責任。即在為買方放完貸款后，如果發生賣方違約或者買方違約，導致該房屋無法成交，則由擔保公司或中介機構向銀行承擔賠償責任。同時，賣方需向銀行、擔保公司或者中介機構簽署出售 承諾書 ，而買方需向銀行出具擔保委托書。 4、在轉按揭申請通過銀行審核后，且銀行確認可以去還貸的當日，買方申請貸款的銀行所指定的擔保公司或中介機構，攜帶相關款項共同辦理還貸手續。 5、辦理完結還貸手續之后，由擔保公司或者中介機構為賣方辦理注銷 抵押 登記事項。 6、辦理完結注銷抵押手續，雙方與擔保公司或中介機構一起到房管部門辦理過戶手續。 7、擔保公司或中介機構代為領取 房產證 ，在做完抵押登記領取到他項權利證書后交給買方。 二、轉按揭應注意哪些問題 1、預售 商品房 尚未付清房款的 購房 者應該先征得開發商同意方能與受讓方簽訂 轉讓合同 ; 2、已付清預售商品房總價款的，購房者可以與新購房者訂立轉讓合同并以書面形式通知開發商; 3、轉讓合同雙方應在轉讓 合同生效 后前往房地產交易管理機構辦理轉讓合同登記備案手續，而目前我國有些地方為防期房的過渡投機還沒有對再轉讓可以進行直接備案，而是從嚴控制，往往造成期房再次購入者不訂立周密的合同風險增大。 4、預售商品房的再轉讓應依法交納相應的稅費。如沒能進行再轉讓備案，則只能出讓方做出房產權證后再過戶給受讓方。 5、如果出讓方辦理了商品房 抵押貸款 ，而受讓方也要辦理商品房抵押貸款，則雙方應去原銀行詢問能否辦理“轉按揭”手續，如果可以并且符合條件，雙方直接辦理“轉按揭”手續即可;如果受讓方不需要辦理抵押貸款，則出讓方應辦理解除抵押貸款手續，否則將會給雙方辦理備案或產權登記帶來障礙。 6、如果確是房子不相要而原價轉讓，你也可以與開發商協商，辦理 商品房預售合同 終止手續，到房地產交易中心注銷預售合同備案登記，并且還應當與貸款銀行辦理終止貸款合同手續，注銷抵押登記，在上述手續辦清后，新受讓方即可直接與開發商簽訂商品房預售合同，辦理預售合同備案。但終止預售合同通常要承擔一定的 違約責任 。另這種轉讓如果有相當大的差價沒有依法納稅，定是有 陰陽合同 (就是差價)，發生糾紛會給你帶來麻煩。 以上就是有關于“怎么將二手房轉按揭”以及“轉按揭應注意哪些問題”的內容，其實很多二手房的買賣都或多或少的涉及到轉按揭，因為很多人選擇按揭購房，而其再次轉讓的時候也不一定還完貸款。所以這樣的房屋再次轉讓比較復雜，最好在進行轉按揭之前問問專業的 律師 ，需提交哪些材料，能否辦理過戶，如果不能辦理過戶又該怎么辦?當然也可以請律師幫忙辦理轉按揭手續。
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