房屋租賃合同沒有約定違約金應(yīng)怎樣算

如合同中未約定損失賠償，但違約方給守約方造成損失的，仍應(yīng)當(dāng)賠償。如果房屋租賃合同沒有約定違約金，則應(yīng)按對方違約造成的實際損失來計算違約金，并退回押金和多余的房屋租金。

雙方當(dāng)事人在租房合同沒有明確約定違約金的，可以先行補充協(xié)商違約金的賠償金額，若協(xié)商不成，則一般是按照違約行為所造成的實際損失為限度進行違約賠償。

根據(jù)《民法典》第五百八十四條的規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，造成對方損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益；但是，不得超過違約一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違約可能造成的損失。

未約定違約金該怎樣計算

約定違約金是指由雙方當(dāng)事人對違約金的適用和比例根據(jù)具體情況進行約定。根據(jù)合同法的規(guī)定，違約金的事先確定應(yīng)當(dāng)考慮違約情況和可能造成的損失，約定條款沒有明確約定違約金和損失賠償額具體計算方法，不符合約定違約金的基本特征。根據(jù)《中華人民共和國民法典》第五百八十五條規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當(dāng)減少。當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。因此，即使沒有約定違約金，也可以根據(jù)實際損失來請求違約金。為您更好的維護自己的權(quán)利。

【法律依據(jù)】：

《中華人民共和國民法典》第五百七十七條當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。《中華人民共和國民法典》第五百七十八條當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務(wù)的，對方可以在履行期限屆滿前請求其承擔(dān)違約責(zé)任。《中華人民共和國民法典》第五百八十二條履行不符合約定的，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的約定承擔(dān)違約責(zé)任。對違約責(zé)任沒有約定或者約定不明確，依據(jù)本法第五百一十條的規(guī)定仍不能確定的，受損害方根據(jù)標的的性質(zhì)以及損失的大小，可以合理選擇請求對方承擔(dān)修理、重作、更換、退貨、減少價款或者報酬等違約責(zé)任。《中華人民共和國民法典》第五百八十五條當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。

民法典租房簽訂合同未約定違約金怎么處理

法律分析：沒有約定或者約定不明確的,可以協(xié)議補充;不能達成補充協(xié)議的,按照合同相關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。

法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》

第五百一十條 合同生效后,當(dāng)事人就質(zhì)量、價款或者報酬、履行地點等內(nèi)容沒有約定或者約定不明確的,可以協(xié)議補充;不能達成補充協(xié)議的,按照合同相關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。

第五百八十五條 當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金,也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。

約定的違約金低于造成的損失的,人民法院或者仲裁機構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請求予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的,人民法院或者仲裁機構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請求予以適當(dāng)減少。

當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的,違約方支付違約金后,還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。

租賃合同并未要求單方違約就要支付違約金，房東有權(quán)扣違約金嗎？

【裁判法院】最高人民法院

【裁判文號】（2024）最高法民申2309號

【裁判日期】2024年8月11日

核心裁判觀點：

1、違約金與損失賠償可以同時主張

違約金與損失賠償均系填補違約所致?lián)p失的方法，當(dāng)違約金不足以彌補當(dāng)事人遭受的實際損失時，法律并未禁止二者同時適用，華潤公司有關(guān)違約金與損失賠償不能同時適用的申請再審理由，不能成立。

2、承租人提前解除租賃合同損失

損失總額包括合同履行后可以獲得的利益；可得利益損失包括再出租前的物業(yè)閑置損失、再出租租金與原約定租金的總差額、未能再出租物業(yè)的損失；租賃合同中同時約定物業(yè)費的，可得利益損失亦包括物業(yè)費對應(yīng)的損失。

3、適用法律確有不當(dāng)，不代表法律適用錯誤

二審判決在認定華美公司因華潤公司違約行為所受損失為19231029.14元的情況下，判令華潤公司支付違約金1000萬元并賠償損失19231029.14元，適用法律確有不當(dāng)。

綜上，原二審判決適用法律雖有瑕疵，但綜合全案處理來看，判決結(jié)果總體適當(dāng)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百九十條，原二審判決不屬于《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第六項規(guī)定的“原判決、裁定適用法律確有錯誤”的情形

附：完整裁定書

中華人民共和國最高人民法院

民 事 裁 定 書

（2024）最高法民申2309號

再審申請人（一審被告、二審上訴人）：遼寧華潤萬家生活超市有限公司。住所地：遼寧省沈陽市鐵西區(qū)南八中路73號4樓。

法定代表人：武建威，該公司總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：韓陽，該公司員工。

被申請人（一審原告、二審上訴人）：丹東華美房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。住所地：遼寧省丹東市元寶區(qū)錦山大街78-8號。

法定代表人：匡遠茂，該公司董事長。

再審申請人遼寧華潤萬家生活超市有限公司（以下簡稱華潤公司）因與被申請人丹東華美房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱華美公司）租賃合同糾紛一案，不服遼寧省高級人民法院（2024）遼民終532號民事判決，向本院申請再審。本院依法組成合議庭進行了審查，現(xiàn)已審查終結(jié)。

華潤公司依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項、第六項申請再審。主要事實和理由：（一）原審判決認定華潤公司違約缺乏事實和法律依據(jù)。華潤公司系依據(jù)案涉《租賃合同》第1.10條和4.3.1條約定行使解除權(quán)，并不構(gòu)成違約。退一步而言，即使華潤公司沒有單方解除權(quán)，在華潤公司表示可以繼續(xù)履約但希望減少租賃面積仍未取得華美公司同意后，華潤公司又表示希望可以繼續(xù)全面履行《租賃合同》，但此時華美公司明確拒絕并稱已經(jīng)出租給了第三方，故案涉合同解除并非華潤公司違約所致，原審認定華潤公司根本違約缺乏事實和法律依據(jù)。（二）原審判決同時支持違約金和賠償損失的違約責(zé)任，不符合法律規(guī)定。根據(jù)《中華人民共和國合同法》（以下簡稱合同法）第一百一十四條和最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》（以下簡稱合同法解釋二）第二十八條第二款，違約金不具有懲罰的性質(zhì)，一方違約賠償?shù)南嚓P(guān)金額不應(yīng)超過損失，原審判決同時支持違約金和損失賠償?shù)倪`約責(zé)任，給予了雙重賠償，違背法律規(guī)定，超過了法定的損失賠償范圍。根據(jù)《租賃合同》第10.7條和10.8條，華潤公司最多僅應(yīng)以1000萬元為限承擔(dān)支付違約金的責(zé)任。（三）原審判決認定損失的計算方式缺乏法律依據(jù)。華美公司與案外人簽訂的租賃合同和案涉《租賃合同》之間的20年租金及物業(yè)費差額19231029.14元與華潤公司沒有因果關(guān)系，且沒有可預(yù)見性，不應(yīng)歸入賠償范圍。按照20年租期進行計算華美公司的損失，與當(dāng)事人簽訂合同時的預(yù)期不符，且根據(jù)當(dāng)事人的約定案涉《租賃合同》約定有可能在第4年提前解除。華美公司未向華潤公司提供物業(yè)服務(wù)，不存在物業(yè)費損失，原審法院將20年期間物業(yè)費差價認定為損失缺乏事實和法律依據(jù)。

華美公司提交書面意見稱：（一）原審判決認定華潤公司違約完全正確，華潤公司稱其系依據(jù)約定解除合同，沒有事實依據(jù)。（二）案涉《租賃合同》第10.8條約定了違約金和賠償損失可以同時主張，且本案違約金的性質(zhì)為懲罰性違約金，原審判決違約金和賠償損失同時給付正確。（三）原審計算租金和物業(yè)費損失的方式和數(shù)額認定有事實基礎(chǔ)，符合法律規(guī)定。綜上，華美公司根據(jù)華潤公司提出的要求定制建設(shè)了案涉物業(yè)，并將華美新天地項目從原先的住宅項目變更為商業(yè)項目。華潤公司的違約，導(dǎo)致華美公司遭受巨額損失，應(yīng)予以賠償，請求駁回華潤公司的再審申請。

本院經(jīng)審查認為

華潤公司關(guān)于原審判決認定其違約缺乏事實和法律依據(jù)的申請再審理由不能成立。案涉《租賃合同》簽訂后，華美公司按照約定建設(shè)租賃物業(yè)并經(jīng)華潤公司確認符合其經(jīng)營要求，后又應(yīng)華潤公司要求同意其延期開業(yè)并減少租金，華潤公司在不具備合同約定終止情形的情況下，向華美公司發(fā)送《終止租賃合同及相關(guān)補充協(xié)議的通知》，以“因目前經(jīng)濟下行的市場環(huán)境及日趨惡化的零售市場，我司進行了戰(zhàn)略調(diào)整”為由通知解除《租賃合同》，并且后續(xù)拒不接收案涉租賃物業(yè)，實質(zhì)是明確表示拒絕履行合同，其行為已經(jīng)構(gòu)成根本違約。在華潤公司已于2016年6月15日明確表示拒絕履行合同后，華美公司于2017年4月5日與案外人另行簽訂租賃合同，該行為屬于依照合同法第一百一十九條第一款為防止損失擴大所采取的適當(dāng)措施，華潤公司以此為由主張案涉合同解除系因華美公司違約所致，缺乏理據(jù)。

合同法第一百一十四條規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當(dāng)減少。當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。”合同法解釋二第二十八條規(guī)定：“當(dāng)事人依照合同法第一百一十四條第二款的規(guī)定，請求人民法院增加違約金的，增加后的違約金數(shù)額以不超過實際損失額為限。增加違約金以后，當(dāng)事人又請求對方賠償損失的，人民法院不予支持。”根據(jù)上述規(guī)定，違約金與損失賠償均系填補違約所致?lián)p失的方法，當(dāng)違約金不足以彌補當(dāng)事人遭受的實際損失時，法律并未禁止二者同時適用，華潤公司有關(guān)違約金與損失賠償不能同時適用的申請再審理由，不能成立。但民事責(zé)任以填補損失為原則，當(dāng)違約金責(zé)任與損失賠償責(zé)任均指向同一違約行為且同時適用時，二者之和不應(yīng)超過違約所導(dǎo)致的損失總額。二審判決在認定華美公司因華潤公司違約行為所受損失為19231029.14元的情況下，判令華潤公司支付違約金1000萬元并賠償損失19231029.14元，適用法律確有不當(dāng)。

合同法第一百一十三條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。”首先，案涉《租賃合同》約定的租賃物業(yè)面積為13303平方米，華潤公司拒絕履行合同后華美公司將其中12272平方米出租給案外人，兩份租賃合同約定租期均為20年，華美公司依據(jù)兩份租賃合同中所能取得的12272平方米租賃物稅后租賃對價差額19231029.14元，屬于華美公司因違約所受的可得利益損失，華潤公司關(guān)于二審判決計算該部分損失方法錯誤的申請再審理由，不能成立。其次，從案涉《租賃合同》約定的租賃期起算日2016年8月25日至2017年4月4日華美公司將相關(guān)物業(yè)交付案外人使用，案涉13303平方米物業(yè)在此期間的閑置損失2926660元，也屬于華美公司因違約所受的可得利益損失，對此一審法院已作出認定，二審法院未予否定，但在計算華美公司損失數(shù)額時遺漏此項。第三，一審判決認定的華美公司未能租出的1031平方米租賃物的損失7663271.43元，亦系華美公司因違約而實際遭受的可得利益損失，根據(jù)合同法第一百一十三條第一款，華潤公司應(yīng)予賠償。二審判決以該1031平方米租賃物仍具有使用價值、華美公司即使因此受到損失也可從違約金中獲得彌補或者另訴主張權(quán)利為由未予認定，不符合前述法律規(guī)定。因此，華美公司因華潤公司違約所受的損失總額為29820960.57元（19231029.14+2926660+7663271.43），二審判決華潤公司支付1000萬元違約金并賠償損失19231029.14元，并未不當(dāng)加重華潤公司所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。

綜上，原二審判決適用法律雖有瑕疵，但綜合全案處理來看，判決結(jié)果總體適當(dāng)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百九十條，原二審判決不屬于《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第六項規(guī)定的“原判決、裁定適用法律確有錯誤”的情形。華潤公司的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項、第六項的規(guī)定。本院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款和《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百九十五條第二款之規(guī)定，裁定如下：

駁回遼寧華潤萬家生活超市有限公司的再審申請。

審判長王富博

審判員仲偉珩

審判員李賽敏

二〇二〇年八月十一日