買賣不破租賃的例外有哪些(買賣不破租賃的例外情形有哪些)

什么是買賣不破租賃？一文幫你解釋新名詞

一、什么是買賣不破租賃？

買賣不破租賃是指在租賃關(guān)系存續(xù)期間，即使房東出售房屋，在沒有與承租人解約的情況下，承租人依然享有房屋的租住權(quán)利。

有租戶的房子如何賣？

如果房屋尚在出租狀態(tài)，房屋產(chǎn)權(quán)人應(yīng)在售房之前的合理期限內(nèi)通知承租人，在實(shí)際案例中這個(gè)期限一般為15或30天。這樣承租者可以提前了解房屋持有人的出售意愿，根據(jù)自身情況決定是否行使優(yōu)先購買權(quán)，或利用這段時(shí)間另尋房屋、或和房屋持有人約定告知買主租賃現(xiàn)狀。需要提醒房屋持有人的是，如出售房屋未通知承租人，即使手續(xù)合法、程序健全，承租人也有權(quán)利主張房屋買賣無效，并有權(quán)以同等價(jià)格購得該房屋。

二、租戶一定能優(yōu)先買房嗎？

雖然租戶享有優(yōu)先購買權(quán)，但并不意味著租戶一定能優(yōu)先買房。還需要滿足下方條件：

1、承租人與出租人之間簽訂的租賃合同必須合法有效。

2、房屋產(chǎn)權(quán)人將房屋出售給配偶、父母、子女等親屬的話，承租人無法主張優(yōu)先購買權(quán)。

3、承租人只能在同等條件下行使優(yōu)先購買權(quán)。所謂的“同等條件”就是指，承租人購房的條件與第三人購房的條件是相同的，不論是在房價(jià)、支付方式還是其他方面，承租人都不會(huì)以優(yōu)于三、第三人的購買條件買下房屋。

4、如果承租人和共有權(quán)人同時(shí)想購買房屋，共有人可以先于承租人行使優(yōu)先購買權(quán)。

5、承租人必須在一定的期限內(nèi)行使優(yōu)先購買權(quán)。房屋產(chǎn)權(quán)人賣房之前要確保租客等享有優(yōu)先購買權(quán)的人已經(jīng)放棄使用權(quán)利，要求對方出示放棄優(yōu)先購買權(quán)的聲明。

三、買賣不破租賃不適用動(dòng)產(chǎn)

買賣不破租賃原則上只能適用于不動(dòng)產(chǎn)租賃。例如房屋、土地使用權(quán)等。根據(jù)憲法的規(guī)定，土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓，出租。那么，對于存在于土地使用權(quán)之上的租賃合同，在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其租賃關(guān)系依然有效，即應(yīng)當(dāng)類推適用買賣不破租賃原則。

理由有三：

第一、如果所有權(quán)轉(zhuǎn)移以交付為要件的動(dòng)產(chǎn)也適用合同法該條規(guī)定，不利于財(cái)產(chǎn)流通，在相當(dāng)程度上還會(huì)影響交易安全，造成租賃關(guān)系的標(biāo)的物在交易上的不確定性，有悖于現(xiàn)代民法宗旨。

第二、從成本支出的角度來看，動(dòng)產(chǎn)以占有為公示手段，當(dāng)事人買賣動(dòng)產(chǎn)時(shí)，交易的社會(huì)成本很低。不動(dòng)產(chǎn)的買賣，買賣人比較慎重，一般要親自去房屋所在地進(jìn)行考查，支付相應(yīng)成本。如果動(dòng)產(chǎn)買賣也要求買受人受善良注意義務(wù)，則極大的加重了買受人的成本。

第三、從保護(hù)弱者的角度看，相對于不動(dòng)產(chǎn)，動(dòng)產(chǎn)可大規(guī)模地生產(chǎn)，買方可選擇性越來越多，與賣方的地位基本相等。甚至優(yōu)于賣方，即使在出租的情況下也不例外。因此，動(dòng)產(chǎn)承租人的弱勢地位并不明顯，對動(dòng)產(chǎn)的承租人無須特別保護(hù)。

物權(quán)優(yōu)先效力有哪些例外情形

物權(quán)優(yōu)先效力有哪些例外情況

物權(quán)的優(yōu)先效力，亦稱物權(quán)的優(yōu)先權(quán)。通常來講，物權(quán)的優(yōu)先效力是指在同一標(biāo)的物上，如果該標(biāo)的物有物權(quán)存在，同時(shí)也為債權(quán)的給付標(biāo)的物時(shí)，或同時(shí)有兩個(gè)以上的相容性質(zhì)的物權(quán)并存時(shí)，物權(quán)則有優(yōu)先于債權(quán)的效力，先成立的物權(quán)則有優(yōu)先于后成立的物權(quán)的效力。

現(xiàn)在，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，物權(quán)和債權(quán)出現(xiàn)了相互融合的趨勢，兩者之間的界限不再那么明顯，原因是社會(huì)上“動(dòng)態(tài)”利益的重要性日益顯現(xiàn)，相應(yīng)地國家對“動(dòng)態(tài)”利益的保護(hù)也越來越強(qiáng)。于是物權(quán)的優(yōu)先效力也就出現(xiàn)越來越多的例外情況，這些情況主要表現(xiàn)在四個(gè)方面：

(一)“買賣不破租賃”制度。《合同法》第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。”即先設(shè)立的承租人的租賃權(quán)優(yōu)先于租賃物受讓人的所有權(quán)，這是由于租賃物被法律賦予了物權(quán)的對抗效力(即所謂的“租賃物的物權(quán)化”)。依此規(guī)則，在承租期間，出租人要轉(zhuǎn)讓房屋的應(yīng)通知承租人并告知買受人，買受人買房后應(yīng)承繼出賣人的出租人地位，租賃合同繼續(xù)存在而不受買賣合同的影響。

租賃合同根據(jù)其法律性質(zhì)而言是一個(gè)債權(quán)契約，因而承租人因此而獲得的占有、使用租賃物的權(quán)利只是一種事實(shí)上的權(quán)利而非物權(quán)，但其在與獲得房屋所有權(quán)的有物權(quán)的買受人相對抗時(shí)，卻可以比物權(quán)優(yōu)先，獲得“不破”的效果，這不得不說是物權(quán)優(yōu)先效力的一種例外。

(二)預(yù)告登記制度。我國《物權(quán)法》第20條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。”根據(jù)該條規(guī)定，預(yù)告登記是指為保全一項(xiàng)請求權(quán)而進(jìn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記，該項(xiàng)請求權(quán)所要達(dá)到的目的是在為將來發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)。這種變動(dòng)是不動(dòng)產(chǎn)登記的特殊類型。它所登記的，不是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，而是目的在于將來發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的請求權(quán)。

一般情況下，同一物上設(shè)立的多個(gè)債權(quán)不管設(shè)立時(shí)間的先后和數(shù)額的差別，都具有平等的效力，債權(quán)人在依法受償時(shí)都是平等的，債權(quán)相互之間不存在優(yōu)先效力的問題。物權(quán)具有對抗第三人的效力，債權(quán)沒有對抗第三人的效力。然而預(yù)告登記作為債權(quán)請求權(quán)，可優(yōu)先于在其后成立的物權(quán)(順位的確保)。當(dāng)然如果想獲得具體的優(yōu)先效力，必須取得物權(quán)并把預(yù)告登記改為正式登記。但是預(yù)告登記不會(huì)禁止后來發(fā)生的其他物權(quán)的變更登記，而只能產(chǎn)生有利于請求權(quán)人對不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的處分限制。

買賣不破租賃中租金怎么處理

根據(jù)上述“買賣不破租賃”原則的闡釋來看，所謂“買賣不破租賃”指的是新房東根據(jù)法律規(guī)定，自動(dòng)承繼原房東的出租人地位，因此對于出租人所應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)，也應(yīng)當(dāng)一并承繼。所以，租客預(yù)繳租金后，原房東將房屋出賣的，新房東無權(quán)請求租客支付已經(jīng)預(yù)繳部分的租金。此時(shí)新房東所遭受的損失，應(yīng)區(qū)別具體情況，向原房東請求返還或賠償。 同樣的，新房東也不能向租客要求重新支付押金。租客因?yàn)橐呀?jīng)向當(dāng)時(shí)作為房屋所有權(quán)人的原房東交付了若干押金，就不再負(fù)有支付押金的義務(wù)，繼受出租人地位的新房東自然也不能再向租客主張押金交付。 根據(jù)“買賣不破租賃”原則，新房東負(fù)有向租客返還押金的義務(wù)，至于原房東是否向新房東交付了押金，屬于其他法律關(guān)系的范疇，對新房東向房客返還押金義務(wù)并不產(chǎn)生影響。 綜上所述，在二手房買賣中，人們經(jīng)常會(huì)遇到租客提出買賣不破租賃，這樣，在租賃期限內(nèi)的話，買方就可能不能收回房子自己住。當(dāng)然，買賣不破租賃也有例外的情況，比如二手房出租之前存在抵押或者被查封等情況，房東將其抵押給銀行，抵押權(quán)要優(yōu)于租賃權(quán)。

買賣不破租賃的四種例外情況是什么?

1、以下這些情況，是不該原則限制的：(1)房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的;(2)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。此外，如果租賃物所有人被宣布破產(chǎn)，法院在依法處置破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)導(dǎo)致租賃物權(quán)利主體變更時(shí)，通常也被認(rèn)為不適用買賣不破租賃。2、除了以上情況，在以下兩種情況出現(xiàn)時(shí)，新房東也有權(quán)要求原租客騰讓房屋：(1)當(dāng)事人另有約定如果原房東與租客在租賃合同中約定：在租賃期內(nèi)房屋的產(chǎn)權(quán)發(fā)生變動(dòng)，租賃合同將于產(chǎn)權(quán)變更之日終止。那么房屋通過買賣產(chǎn)權(quán)完成變更后，原房東和租客的租賃關(guān)系就結(jié)束了，此時(shí)新房東有權(quán)要求租客搬走。(2)新房東行使合同解除權(quán)如果租客存在不按時(shí)交納租金，或者擅自轉(zhuǎn)租等行為，嚴(yán)重影響租賃合同的繼續(xù)履行，那么新房東可依照租賃合同(如果約定了出租人合同解除權(quán)的話)或者法律規(guī)定行使解除權(quán)，要求解除租賃關(guān)系，讓租客騰出房屋。綜上所述，在二手房買賣中，作為房屋買受人，經(jīng)常遇到房屋尚在租賃的情況，如果當(dāng)初簽訂的租賃合同經(jīng)過備案登記，承租人就可以要求繼續(xù)使用房屋。如果買受人提出解除合同，需要給向承租人一筆違約賠償金。沒有登記的，除非有充分證據(jù)，否則就不能用這個(gè)原則。