土地拍賣保證金怎么計算(土地拍賣價格怎么計算)

土地出讓金計算方式是什么？

土地出讓金的計算方式為出讓的地基平均標準的40%作為計算標準。按照我國法律規定，無論是以劃撥、轉讓還是租賃的方式進行土地的出讓，土地出讓金的計算標準是不變的，都應當為出讓土地的市場價格或者說是地基平均標準的40%，最高比例也不得超過土地市場價格或者地基標準價格的60%。

一、土地出讓金計算方法

1、有實際成交價的，且不低于所在級別基準地價平均標準的按成交價不低于40%的標準計算出讓金，若成交價低于基準地價平均標準的，則依照全部地價40%計算。

2、發生轉讓的劃撥土地使用權補辦出讓時，按基準地價平均標準的40%計算。

3、通過以上方式計算的土地出讓金數額，土地使用權受讓人有異議的，由受讓人委托有資質的土地估價機構進行評估，按評估價的40%計算土地出讓金。

4、劃撥土地使用權成本價格占土地價格的最高比例不得高于60%，在以劃撥土地使用權價格計算出讓金時，必須將成本價格換算成市場土地價格，再按不低于40%的標準計算土地出讓金。

二、什么是土地出讓金

土地出讓金，是指各級政府部門將出讓給土地使用者，按規定向受讓人收取的的全部價款(指土地出讓的交易總額)，或土地使用期滿，土地使用者需要續期而向土地管理部門繳納的續期土地出讓價款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權的土地使用者，將土地使用權有償轉讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規定補交的土地出讓價款。

土地出讓金不是簡單的地價。對于住宅等項目，采用招標、拍賣的方式，可通過市場定價，土地出讓金就是地價。可是對于經濟適用房、廉租房、配套房等項目，以及開發園區等工業項目，往往不是依靠完全的市場調節，土地出讓金就帶有稅費的性質，是定價。

土地出讓金，實際上就是土地所有者出讓土地使用權若干年限的地租之總和。現行的土地出讓金的實質，可概括為它是一個既有累計若干年的地租性質，又有一次性收取的似稅非稅性質的矛盾復合體。土地出讓金具有地租而非稅性質。稅收是國家作為管理者對納稅人為國家繳納的經濟義務，具有強制性、無償性和固定性。土地出讓金，將累計若干年地租總和，采取一次性收取，則又似有稅收的非租性質。土地出讓金自身就是這樣一個內在矛盾的復合體。也就是說，土地出讓金，是租非稅，似稅非稅。

三、土地出讓金的返還方式

第一、政府主導拆遷，土地出讓金返還用于建設購買安置回遷房。

第二、政府主導拆遷，土地出讓金返還用于拆遷(代理拆遷、拆遷補償)。

第三、政府主導拆遷，土地出讓金返還用于開發項目相關的基礎設施建設。

第四、土地出讓金返還用于建設公共配套設施(學校、醫院、幼兒園、體育場館)。

第五、政府將土地出讓金返還給其它關聯企業或個人。

第六、政府主導拆遷，土地出讓金返還未約定任何事項，只是獎勵或補助。

土地出讓金在土地使用權的轉讓中是一項重要的內容，了解土地出讓金的內容有利于我們在進行土地使用權的出讓中維護自己的合法利益。土地出讓金既不能過高也不能過低，應該以合適的金額來確定。

土地出讓保證金比例

法律分析：對于已出讓的土地，土地出讓價不低于當地基準地價70%，保證金不低于出讓最低價30%。土地出讓保證金即在土地招標過程中支付的土地保證金。

法律依據：《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》 第四條 商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，必須以招標拍賣或者掛牌方式出讓。《最高人民法院關于人民法院在民事執行中拍賣變賣財產的規定》 第十三條 拍賣不動產、其他財產權或者價值較高的動產的，競買人應當于拍賣前向人民法院預交保證金。申請執行人參加競買的，可以不預交保證金。保證金的數額由人民法院確定，但不得低于評估價或者市價的百分之五。應當預交保證金而未交納的，不得參加競買。拍賣成交后，買受人預交的保證金充抵價款，其他競買人預交的保證金應當在三日內退還；拍賣未成交的，保證金應當于三日內退還競買人。

土地保證金繳納比例

法律分析：土地使用保證金繳納比例是出讓最低價的20%，企業在參加土地拍賣的時候，要繳納一筆競拍保證金，根據最新規定，保證金比例是土地拍賣競價基準價的20%。如果企業競拍到土地，之后反悔的，之前繳納的保證金不予退還。

法律依據：《中華人民共和國土地管理法》 第十三條 農民集體所有和國家所有依法由農民集體使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于農業的土地，采取農村集體經濟組織內部的家庭承包方式承包，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等，可以采取招標、拍賣、公開協商等方式承包，從事種植業、林業、畜牧業、漁業生產。家庭承包的耕地的承包期為三十年，草地的承包期為三十年至五十年，林地的承包期為三十年至七十年；耕地承包期屆滿后再延長三十年，草地、林地承包期屆滿后依法相應延長。

國家所有依法用于農業的土地可以由單位或者個人承包經營，從事種植業、林業、畜牧業、漁業生產。

發包方和承包方應當依法訂立承包合同，約定雙方的權利和義務。承包經營土地的單位和個人，有保護和按照承包合同約定的用途合理利用土地的義務。

土地出讓保證金比例和繳納時間.

土地競買保證金最低比例下調至土地起始價的20%，企業在參加土地拍賣的時候，要繳納一筆競拍保證金，根據最新規定，保證金比例是土地拍賣競價基準價的20%。成交后1個月內繳納至土地出讓價款的50%，剩余價款在成交后6個月內交清。

土地使用保證金的意思就是土地在招標過程當中支付的土地保證金，拍賣保證金其實在中華人民共和國拍賣法當中并沒有明確的規定。一般來說，競拍者需要預交一部分的保證金，在拍賣成交之后，保證金沖抵價款，拍賣如果沒有成交，保證金也會在三天之內退還給競買人的。

土地使用權，其轉讓必須符合三個條件：

1、按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；

2、按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件；

3、建成的房屋必須有房屋所有權證書。

法律依據：

《中華人民共和國土地管理法》

第十三條

農民集體所有和國家所有依法由農民集體使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于農業的土地，采取農村集體經濟組織內部的家庭承包方式承包，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等，可以采取招標、拍賣、公開協商等方式承包，從事種植業、林業、畜牧業、漁業生產。家庭承包的耕地的承包期為三十年，草地的承包期為三十年至五十年，林地的承包期為三十年至七十年；耕地承包期屆滿后再延長三十年，草地、林地承包期屆滿后依法相應延長。

國家所有依法用于農業的土地可以由單位或者個人承包經營，從事種植業、林業、畜牧業、漁業生產。

發包方和承包方應當依法訂立承包合同，約定雙方的權利和義務。承包經營土地的單位和個人，有保護和按照承包合同約定的用途合理利用土地的義務。

土地出讓金怎么算

一般住宅土地出讓金按房屋交易價或者房屋評估價的2%收取。經濟適用房過戶要在取得房產證五年后過戶，過戶時需繳納土地出讓金，經濟適用房繳納過土地出讓金后再次轉讓就和普通商品房一樣，不需要再繳納土地出讓金。

1、有實際成交價的房屋，且不低于所在級別基準地價平均標準的，按成交價不低于4成的標準計算出讓金，若成交價低于基準地價平均標準的，則依照標準地價平均標準的4成計算。

2、發生轉讓的劃撥土地使用權補辦出讓時，按基準地價平均標準的4成計算。

3、土地使用權受讓人對以上計算方式計算的土地出讓金數額有異議的，由受讓人委托有資質的土地估價機構進行評估，最終按評估價的4成計算土地出讓金。

4、劃撥土地使用權成本價格占土地價格的高比例不得高于6成，在以劃撥土地使用權價格計算出讓金時，必須將成本價格換算成市場土地價格，再按不低于4成的標準計算土地出讓金。

法律規定：我國國有土地使用權有三種出讓方式:協議、招標、拍賣。在這三種方式中,招標和拍賣具有公開性、競爭性,一般不存在低價出讓國有土地使用權的現象；協議出讓由于沒有引入競爭機制,土地由誰使用,特別是土地出讓金的確定,具有主觀因素。

土地出讓金概念

土地出讓金是指各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者，按規定向受讓方收取出讓的全部總額。我國的《土地管理法》明確規定了土地出讓金的適用范圍，土地出讓收入主要用于征地和拆遷補償支出、土地開發支出、支農支出和城市建設支出等等。

土地出讓保證金比例和繳納時間分別是多少？

開發商在拿地時需要按照底價的20%繳納保證金，并且需要在成交后一個月內繳清成交額50%的首付款，剩余的最遲一年結清。土地出讓價不得出讓地所在地級別基準地價70%，競買保證金比例是不得低于出讓價的20%的。

一、土地出讓保證金比例和繳納時間分別是多少

根據國土資源部《關于加強房地產用地供應和監管有關問題的通知》規定，要嚴格規范商品房用地出讓行為。土地出讓成交后，1個月內必須繳納出讓價款50%首付款，剩余的最遲一年內結清。

通知指出，各地應按規定及時更新基準地價并向社會公布。招標、拍賣、掛牌和協議出讓底價應當依據土地估價結果、供地政策和土地市場行情等，集體決策，綜合確定。土地出讓最低價不得低于出讓地塊所在地級別基準地價的70%，競買保證金不得低于出讓最低價的20%。而根據《擔保法》的規定，定金比例不得超過主合同標的額的20%。

土地出讓成交后，必須在10個工作日內簽訂出讓合同，合同簽訂后1個月內必須繳納出讓價款50%的首付款，余款要按合同約定及時繳納，最遲付款時間不得超過一年。

根據通知，出讓合同必須明確約定土地面積、用途、容積率、建筑密度、套型面積及比例、定金、交地時間及方式、價款繳納時間及方式、開竣工時間及具體認定標準、違約責任處理。上述條款約定不完備的，不得簽訂合同，違規簽訂合同的，必須追究出讓人責任。受讓人逾期不簽訂合同的，終止供地、不得退還定金。已簽合同不繳納出讓價款的，必須收回土地。

簡單來說，就是土地出讓保證金為出讓價的20%，需要在一個月內繳納成交額的50%，剩余的需要在一年內結清。

二、什么是土地出讓保證金

土地使用保證金的意思就是土地在招標過程當中支付的土地保證金，拍賣保證金其實在中華人民共和國拍賣法當中并沒有明確的規定。一般來說，競拍者需要預交一部分的保證金，在拍賣成交之后，保證金沖抵價款，拍賣如果沒有成交，保證金也會在三天之內退還給競買人的。

綜上所述，可以明確土地出讓保證金即為土地使用保證金，為底價的20%，且在成交后的一個月內需要繳清50%的首付款，剩余的50%需要在一年內繳清。

土地招拍掛競買保證金比例

法律分析：為了防止出現意外,土地拍賣是需要有保證金才行的,一般情況來說是需要繳納不低于土地價格的5%的保證金,有些地方可能會需要交納更多,具體還需要咨詢有關部門。

法律依據：《工程建設項目施工招標投標辦法》 第三十七條 招標人可以在招標文件中要求投標人提交投標保證金。投標保證金除現金外，可以是銀行出具的銀行保函、保兌支票、銀行匯票或現金支票。投標保證金不得超過項目估算價的百分之二，但最高不得超過八十萬元人民幣。投標保證金有效期應當與投標有效期一致。投標人應當按照招標文件要求的方式和金額，將投標保證金隨投標文件提交給招標人或其委托的招標代理機構。依法必須進行施工招標的項目的境內投標單位，以現金或者支票形式提交的投標保證金應當從其基本賬戶轉出。

什么是土地出讓保證金

法律分析：土地出讓金是國家以土地所有者身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者時所收取的土地權益，以劃撥方式獲取的土地使用權發生轉讓、抵押等市場行為必須補辦出讓手續，交納出讓金，方可辦理土地登記，其出讓金數額計算方法如下：一.有實際成交價的，且不低于所在級別基準地價平均標準的按成交價不低于40%的標準計算出讓金，若成交價低于基準地價平均標準的，則依照標準地價平均標準的40%計算。二.發生轉讓的劃撥土地使用權補辦出讓時，按基準地價平均標準的40%計算。三.通過以上方式計算的土地出讓金數額，土地使用權受讓人有異議的，由受讓人委托有資質的土地估價機構進行評估，按評估價的40%計算土地出讓金。四.劃撥土地使用權成本價格占土地價格的最高比例不得高于60%，在以劃撥土地使用權價格計算出讓金時，必須將成本價格換算成市場土地價格，再按不低于40%的標準計算土地出讓金。

法律依據：《中華人民共和國土地管理法》 第五十五條 以出讓等有償使用方式取得國有土地使用權的建設單位，按照國務院規定的標準和辦法，繳納土地使用權出讓金等土地有償使用費和其他費用后，方可使用土地。

自本法施行之日起，新增建設用地的土地有償使用費，百分之三十上繳中央財政，百分之七十留給有關地方人民政府。具體使用管理辦法由國務院財政部門會同有關部門制定，并報國務院批準。

土地出讓保證金繳納的法律依據

法律分析：《最高人民法院關于人民法院在民事執行中拍賣變賣財產的規定》這個司法解釋中能找到相關的規定，該司法解釋的第十三條規定：拍賣不動產、其他財產權或者價值較高的動產的，競買人應當于拍賣前向人民法院預交保證金。申請執行人參加競買的，可以不預交保證金。保證金的數額由人民法院確定，但不得低于評估價或者市價的百分之五。

法律依據：《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》 第四條 “商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，必須以招標拍賣或者掛牌方式出讓。”招標出讓土地使用權，是指市、縣人民政府土地行政主管理部門發布招標公告，邀請特定或不特定的公民、法人和其他組織參加國有土地使用權投標，根據投標結果確定土地使用者的行為。